Portál pre obce,
rozpočtové a príspevkové organizácie

Online časopis

Pozemky nezistených vlastníkov

Dátum: Rubrika: Správne právo

V príspevku sa venujeme možnostiam obcí (resp. VÚC) vo veci usporiadania práv k pozemkom nezistených vlastníkov, konkrétne najmä prípadom predaja, zriadenia vecného bremena či zrušenia podielového spoluvlastníctva. V tejto súvislosti sú rozhodujúce rokovania a proces s príslušným zákonným správcom majetku nezistených vlastníkov, pričom ide najmä o Slovenský pozemkový fond. V príspevku nie sú rozoberané prípady prevodov pozemkov vo vlastníctve štátu, ktoré sú v správe Slovenského pozemkového fondu, prípadne iného správcu – túto problematiku treba odlišovať od možností prevodov, resp. zásahov do vlastníckeho práva nezistených vlastníkov. 

Kto je nezisteným vlastníkom
Obce pri riešení rôznych zámerov narážajú na problém rozšíreného fenoménu na Slovensku, ktorým je ten, že k pozemku nie je evidovaný vlastník, ktorý by mal zapísané všetky identifikačné údaje. V prípade, ak je ako vlastník pozemku evidovaná osoba, ktorá na liste vlastníctva nemá zapísané všetky identifikačné údaje, ktoré vyžaduje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v z. n. p. (ďalej len "katastrálny zákon"), napríklad na liste vlastníctva je uvedené len meno a priezvisko osoby, prípadne len pomlčka, ide o nezisteného (neznámeho) vlastníka. Ako uvádza autor Gabrik,
"o neznámych vlastníkoch hovoríme, len pokiaľ ide o nedostatočné údaje v evidencii katastra."
1)
Pri definícii nezisteného (neznámeho) vlastníka je potrebné vychádzať z § 13 v spojení s § 8 ods. 1 písm. c) a d) zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v z. n. p. (ďalej len "zákon č. 180/1995 Z. z.").
2) 
Môže pritom ísť o vlastníka žijúceho, ako aj mŕtveho, na účely definície nezisteného vlastníka to nie je podstatné.
Existencia týchto vlastníkov je historicky spôsobená štátom. V dôsledku historického vývoja vznikol stav, keď nie je ojedinelé, že pozemok, resp. podiel na ňom vlastní osoba, pri ktorej niektoré identifikačné údaje chýbajú. Treba si uvedomiť, že v období Rakúsko - Uhorska bola na území Slovenska nízka kvalita pozemkových kníh.
3) 
Zároveň sa v rámci pozemkových kníh zapisovalo len meno a priezvisko osoby, niekedy s dodatkom (napr. manželka Petra, syn Augustína a pod.). Následne prišlo obdobie socializmu, ktoré potláčalo vlastnícke právo, pričom od roku 1951 sa už nevyžadovali zápisy do pozemkových kníh a až v roku 1964 došlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh. Povrchné vykonávanie registrov obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) v konaniach podľa zákona č. 180/1995 Z. z. v mnohých prípadoch znamenalo len opísanie mien z pozemkových kníh, v ktorých sa ďalšie údaje o vlastníkoch nezapisovali, v čoho dôsledku vzniklo nespočetné množstvo nezistených vlastníkov.
Podľa odbornej literatúry je na Slovensku približne 17,7 % nezistených vlastníkov zo všetkých zapísaných vlastníkov v katastri nehnuteľností.
4) 
Vychádzajúc z výmer uvedených vo výročných správach Slovenského pozemkového fondu (ďalej aj ako "SPF"), či podľa tzv. zelených správ, v ktorých sa uvádza výmera nezistených vlastníkov správcov lesného majetku, približne 13 % všetkej pôdy na Slovensku je vo vlastníctve nezistených vlastníkov.
Zákonní správcovia pozemkov nezistených vlastníkov
Skutočnosť, že ide o pozemok nezisteného vlastníka, však neznamená, že k nemu nie je reálne možné usporiadať práva. Zákonodarca v záujme ochrany práv osôb, ktoré sú vo vzťahu s právami nezistených vlastníkov, ako aj v záujme ochrany vlastníckych práv samotných nezistených vlastníkov ustanovil zákonné zastupovanie týchto vlastníkov. Uvedeným zákonným zástupcom je najmä SPF a Lesy Slovenskej republiky, štátny podnik. Slovenský pozemkový fond nakladá s pozemkami nezistených vlastníkov bez ohľadu na druh pozemkov, a tiež bez ohľadu na to, či ide o pozemky v intraviláne alebo extraviláne.
5) 
S lesnými pozemkami nezistených vlastníkov nakladá správca lesného majetku, ktorým sú najmä Lesy Slovenskej republiky, štátny podnik.
6)
To, že pozemky nezistených vlastníkov majú svojich zákonných správcov, uľahčuje proces usporiadania práv k týmto pozemkom. V prípade absencie týchto zákonných správcov by bolo nutné osobitne vyhľadávať nezistených vlastníkov, resp. ich právnych nástupcov, čo vo väčšine prípadov nie je jednoduché. Ustanovením zákonného správcu táto povinnosť odpadá a možno priamo konať so zákonným správcom.
Dôvody predaja pozemku nezisteného vlastníka z hľadiska obce
V § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z. sú stanovené zákonné možnosti prevodu vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka, resp. k podielu nezisteného vlastníka na pozemku. Ak ide o podiel nezisteného vlastníka na pozemku, podľa § 19 ods. 4 zákona č. 180/1995 Z. z. sa neuplatní zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.
Z pohľadu obcí sú zaujímavé najmä tieto dôvody predaja pozemku nezisteného vlastníka:
-
existuje účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť,
-
existuje rozhodnutie o zriadení priemyselného parku,
-
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme,
-
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo VÚC, ktoré prešli do ich vlastníctva podľa osobitných predpisov alebo ktoré prešli do ich vlastníctva kúpnou zmluvou alebo zámennou zmluvou,
-
usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov (t.j. aj k pozemkom obce).
To znamená, že obce sú oprávnené požiadať zákonného správcu (v praxi ide najmä o SPF) o prevod vlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka nielen pre prípady usporiadania vlastníctva k pozemkom pod stavbami vo vlastníctve obce, ktoré slúžia na verejnoprospešné účely, ale aj pre prípady usporiadania vlastníctva k pozemkom pod stavbami, ktoré slúžia na iné ako verejnoprospešné účely (napr. na podnikateľské účely). Zároveň možno požiadať zákonného správcu o prevod vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka z dôvodu, že obec tento pozemok potrebuje na to, aby mala prístup k pozemku, ktorý už vlastní. Pokiaľ ide o novú výstavbu, na ktorú obec potrebuje pozemok nezisteného vlastníka, možno ho previesť, ak ide o pozemok v priemyselnom parku, alebo je naplnený účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť.
V prípade prevodu pozemkov nezistených vlastníkov ide podľa § 18 ods. 4 zákona č. 180/1995 Z. z. o odplatné prevody (za trhové ceny), preto je potrebné zabezpečiť znalecký posudok, ktorý sa predloží zákonnému správcovi. Znalecký posudok nemusí byť predložený ihneď so žiadosťou o prevod, možno ho predložiť v čase, keď bude zrejmé, či bude prevod zákonným správcom odsúhlasený.
Dôležité je však uviesť, že na prevod vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka nie je právny nárok, hoci je splnený dôvod prevodu. Bude teda záležať na posúdení príslušného zákonného správcu, či vlastnícke právo prevedie alebo nie. Zároveň títo zákonní správcovia nemajú zákonné lehoty na vybavenie žiadostí. V tejto súvislosti treba však podotknúť, že z postavení a oprávnení zákonných správcov nevyplýva, že by išlo o orgán verejnej moci (už vôbec nie o štátny orgán), ako sa mylne mnohí z aplikačnej praxe domnievajú, a ako sa to môže z komunikácie s príslušným správcom zdať.
Zriadenie vecného bremena k pozemku nezisteného vlastníka
Zákon č. 180/1995 Z. z. upravuje tiež možnosť zriadiť právo zodpovedajúce vecnému bremenu k pozemku nezisteného vlastníka (§ 19 ods. 5). V súčasnosti zákon č. 180/1995 Z. z. neupravuje žiadne dôvody, kedy je zákonný správca oprávnený dohodnúť sa na zriadení vecného bremena. To, či existuje oprávnený dôvod na uzavretie dohody o zriadení vecného bremena, bude na posúdení správcu. Najčastejším dôvodom na uzatvorenie zmlúv o zriadení vecného bremena je v praxi právo prechodu a prejazdu vlastníkov susedných pozemkov alebo právo uloženia inžinierskych sietí na pozemkoch.
7) 
V prípade inžinierskych či iných stavieb SPF v praxi vyžaduje, aby SPF bol oboznámený s konaním podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. a aby bolo vecné bremeno zriadené ešte pred kolaudáciou stavby.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka
Pokiaľ je nezistený vlastník zapísaný na liste vlastníctva k podielu na pozemku (teda nie je výlučným vlastníkom pozemku), možno požiadať zákonného správcu (SPF, resp. správcu lesného majetku) nielen o prevod podielu nezisteného vlastníka, ale do úvahy prichádza aj žiadosť o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku. 
[Pozn. redakcie: Autor používa v príspevku zaužívaný pojem "vyporiadanie" (správne: usporiadanie, vyrovnanie), ktorý je používaný v príslušných právnych predpisoch, z dôvodu jednotnosti právnych pojmov.] 
Podľa § 19 ods. 6 zákona č. 180/1995 Z. z. sa môže SPF alebo správca dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní. To znamená, že zákon neobmedzuje zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva žiadnymi dôvodmi.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva sa realizuje medzi všetkými spoluvlastníkmi pozemku, preto táto varianta prichádza pre obec do úvahy v prípade, ak už disponuje určitým podielom na pozemku, ktorý chce vyporiadať, a ak s tým budú súhlasiť aj všetci ostatní spoluvlastníci. V tomto prípade sa neuplatnia uvedené dôvody prevodu vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka (tie sa uplatňujú v prípade prevodu výlučného vlastníctva, prípadne v prípade prevodu podielu nezisteného vlastníka bez toho, aby došlo k vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva ako celku).
V prípade zákonnej správy SPF však platí podľa čl. XI bodu 1 písm. b) pokynu generálneho riaditeľa SPF č. 11/2011 v znení pokynu generálneho riaditeľa SPF č. 3/2022 účinného od 17. marca 2022 to, že SPF kladne vybaví žiadosť o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka len vtedy:
-
ak pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa,
-
ak je podiel žiadateľa na pozemku minimálne 1/2 a zároveň
-
výmera podielu nezisteného vlastníka na pozemku zodpovedá výmere do 500 m2.
To neplatí v prípade, ak ide o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka, ktorý je zastavaný stavbou. Na tomto prípade možno vidieť, ako značne je v porovnaní so zákonnou úpravou obmedzené zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva príslušným správcom. Zákonní správcovia sú však oprávnení bližšie určovať tieto podmienky, keďže na zásahy do vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka nie je právny nárok. Záleží teda na posúdení príslušného zákonného správcu, či vlastnícke právo prevedie alebo nie, pričom možno hodnotiť pozitívne, ak sú tieto podmienky správcu transparentne zverejnené.
8) 
V tejto súvislosti je potrebné dodať, že domáhať sa zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k pozemku, na ktorom má podiel aj nezistený vlastník, je možné tiež súdnou cestou podľa všeobecných ustanovení zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (§ 142), pri ktorých neplatia uvedené obmedzenia.
9)
Záver
Najčastejšie sa obce pri záujme o usporiadanie práv k pozemkom nezistených vlastníkov stretávajú s činnosťou SPF. Zákonné dôvody prevodu vlastníckeho práva k pozemkom nezistených vlastníkov sú pomerne široké, dokonca zákon neustanovuje žiadne zákonné dôvody pri zriadení vecného bremena, ako ani pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k pozemkom nezistených vlastníkov. Na druhej strane treba do úvahy zobrať fakt, že na uzavretie právnych úkonov s SPF neexistuje právny nárok a SPF má množstvo interných predpisov, ktorými sa pri vybavovaní žiadostí riadi.
Problémom sú pomerne dlhotrvajúce procesy pri vybavovaní žiadostí, ktoré spôsobuje centralizácia konania SPF.
10)
V roku 2021 regionálne odbory SPF a ich pracoviská nahradili centrá SPF, ktoré sa špecializujú na vybrané agendy.
11)
V súčasnosti SPF deklaruje, že má eminentný záujem tieto procesy zrýchliť.
12)
V porovnaní s minulosťou možno badať, že SPF je aktívnejší a promptnejší pri riešení žiadostí, no vzhľadom na organizačnú štruktúru a centralizáciu konania v rámci SPF s vybavovaním žiadostí je potrebné počítať v horizonte mesiacov až rokov.
1) GABRIK, P. Vyporiadanie pozemkov neznámych vlastníkov. In 
Bulletin slovenskej advokácie. 
2020, č. 7-8, s. 13.
2) Pojmy nezistený a neznámy vlastník sa v právnych predpisoch, ako aj v odbornej literatúre zmiešavajú (používajú sa striedavo v rovnakom význame). Vzhľadom na terminológiu zákona č. 180/1995 Z. z., ktorý je kľúčovým predpisom pri úprave zásahov do vlastníckeho práva neznámych, resp. nezistených vlastníkov, v texte tohto príspevku budeme používať pojem "nezistený vlastník".
3) Autor Jakubáč v tejto súvislosti odkazuje na istého uhorského sudcu, ktorý vo vzťahu k uhorským pozemkovým knihám použil spojenie "hodné zaplakania". In MASLÁK, M., JAKUBÁČ, R. 2019.
Zákon o pozemkových spoločenstvách. Komentár.
Praha: Wolters Kluwer, 2019, s. 114. Jakubáč odkazuje na dielo IMLING, K. 
Telekkönyvi reformok. 
Budapest, 1885, s. 6.
4) PAZALLOVÁ, S. Aktuálna problematika pri evidovaní neznámych vlastníkov v KN. In 
5. slovenské právnické dni zamerané na kataster nehnuteľností,
s. 5.
5) Ust. § 16 ods. 1 písm. b) zákona č. 180/1995 Z.z. v spojení s § 34 ods. 3 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v z. n. p. (ďalej len "zákon č. 330/1991 Zb.").
6) Ust. § 50 ods. 6 zákona č. 326/2005 Z.z. o lesoch v z. n. p.
7) Výročné správy Slovenského pozemkového fondu.
8) Spomínaný pokyn generálneho riaditeľa SPF je dostupný na: <https://pozfond.sk/wp-content/uploads/2022/03/Pokyn-GR-%C4%8D.-11_2021-v-znen%C3%AD-Pokynu-GR-%C4%8D.-3_2022-k%C3%BApy.pdf>
 
9) Ako uviedol Najvyšší súd SR v uznesení z 15. apríla 2019, sp. zn. 8Cdo/31/2018, zákonodarca priznal nezisteným vlastníkom právnu subjektivitu, ako aj procesnoprávnu subjektivitu tým, že ich právne vytvoril ako osobitný subjekt. Nič teda nebráni tomu, aby nezistený vlastník vystupoval v súdnom konaní (samozrejme, zastúpený príslušným správcom ako zákonným zástupcom). V tejto súvislosti je rozhodujúci § 16 ods. 2 zákona č. 180/1995 Z. z.
 
10) Podľa § 35b ods. 2 zákona č. 330/1991 Zb. platí, že na právne akty, ktorých obsahom je odplatný alebo bezodplatný prevod alebo prenájom majetku na iné osoby, sa vyžaduje podpis generálneho riaditeľa SPF a námestníka spoločne. Právne akty pred predložením generálnemu riaditeľovi a námestníkovi prerokúva rada SPF ako kontrolný orgán.
11) Dostupné na: <https://pozfond.sk/oznam-pre-verejnost/zmena-organizacnej-struktury-spf/>. Pre obce je rozhodujúce Centrum špeciálnych prevodov SPF v Košiciach, ktoré spracováva žiadosti obcí o prevod nehnuteľností v správe a nakladaní SPF. Treba ale upozorniť, že všetky žiadosti a doplňujúce doklady treba zasielať na adresu centrálnej podateľne SPF na Búdkovej ulici v Bratislave.
 
12) V súčasnosti SPF vytvoril nové pozície manažérov pre vzťahy s verejnou správou. Dostupné na: <https://pozfond.sk/kontakty-spf/pre-samospravy/>


Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.