Z pohľadu obcí sú zaujímavé najmä tieto dôvody predaja pozemku nezisteného vlastníka:
-
existuje účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť,
-
existuje rozhodnutie o zriadení priemyselného parku,
-
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme,
-
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo VÚC, ktoré prešli do ich vlastníctva podľa osobitných predpisov alebo ktoré prešli do ich vlastníctva kúpnou zmluvou alebo zámennou zmluvou,
-
usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov (t.j. aj k pozemkom obce).
To znamená, že obce sú oprávnené požiadať zákonného správcu (v praxi ide najmä o SPF) o prevod vlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka nielen pre prípady usporiadania vlastníctva k pozemkom pod stavbami vo vlastníctve obce, ktoré slúžia na verejnoprospešné účely, ale aj pre prípady usporiadania vlastníctva k pozemkom pod stavbami, ktoré slúžia na iné ako verejnoprospešné účely (napr. na podnikateľské účely). Zároveň možno požiadať zákonného správcu o prevod vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka z dôvodu, že obec tento pozemok potrebuje na to, aby mala prístup k pozemku, ktorý už vlastní. Pokiaľ ide o novú výstavbu, na ktorú obec potrebuje pozemok nezisteného vlastníka, možno ho previesť, ak ide o pozemok v priemyselnom parku, alebo je naplnený účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť.
V prípade prevodu pozemkov nezistených vlastníkov ide podľa
§ 18 ods. 4 zákona č. 180/1995 Z. z. o odplatné prevody (za trhové ceny), preto je potrebné zabezpečiť znalecký posudok, ktorý sa predloží zákonnému správcovi. Znalecký posudok nemusí byť predložený ihneď so žiadosťou o prevod, možno ho predložiť v čase, keď bude zrejmé, či bude prevod zákonným správcom odsúhlasený.
Dôležité je však uviesť, že na prevod vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka nie je právny nárok, hoci je splnený dôvod prevodu. Bude teda záležať na posúdení príslušného zákonného správcu, či vlastnícke právo prevedie alebo nie. Zároveň títo zákonní správcovia nemajú zákonné lehoty na vybavenie žiadostí. V tejto súvislosti treba však podotknúť, že z postavení a oprávnení zákonných správcov nevyplýva, že by išlo o orgán verejnej moci (už vôbec nie o štátny orgán), ako sa mylne mnohí z aplikačnej praxe domnievajú, a ako sa to môže z komunikácie s príslušným správcom zdať.
Zriadenie vecného bremena k pozemku nezisteného vlastníka
Zákon č.
180/1995 Z. z. upravuje tiež možnosť zriadiť právo zodpovedajúce vecnému bremenu k pozemku nezisteného vlastníka (
§ 19 ods. 5). V súčasnosti zákon č.
180/1995 Z. z. neupravuje žiadne dôvody, kedy je zákonný správca oprávnený dohodnúť sa na zriadení vecného bremena. To, či existuje oprávnený dôvod na uzavretie dohody o zriadení vecného bremena, bude na posúdení správcu. Najčastejším dôvodom na uzatvorenie zmlúv o zriadení vecného bremena je v praxi právo prechodu a prejazdu vlastníkov susedných pozemkov alebo právo uloženia inžinierskych sietí na pozemkoch.
7)
V prípade inžinierskych či iných stavieb SPF v praxi vyžaduje, aby SPF bol oboznámený s konaním podľa zákona č.
50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (
stavebný zákon) v z. n. p. a aby bolo vecné bremeno zriadené ešte pred kolaudáciou stavby.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka
Pokiaľ je nezistený vlastník zapísaný na liste vlastníctva k podielu na pozemku (teda nie je výlučným vlastníkom pozemku), možno požiadať zákonného správcu (SPF, resp. správcu lesného majetku) nielen o prevod podielu nezisteného vlastníka, ale do úvahy prichádza aj žiadosť o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku.
[Pozn. redakcie: Autor používa v príspevku zaužívaný pojem "vyporiadanie" (správne: usporiadanie, vyrovnanie), ktorý je používaný v príslušných právnych predpisoch, z dôvodu jednotnosti právnych pojmov.]
Podľa
§ 19 ods. 6 zákona č. 180/1995 Z. z. sa môže SPF alebo správca dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní. To znamená, že zákon neobmedzuje zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva žiadnymi dôvodmi.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva sa realizuje medzi všetkými spoluvlastníkmi pozemku, preto táto varianta prichádza pre obec do úvahy v prípade, ak už disponuje určitým podielom na pozemku, ktorý chce vyporiadať, a ak s tým budú súhlasiť aj všetci ostatní spoluvlastníci. V tomto prípade sa neuplatnia uvedené dôvody prevodu vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka (tie sa uplatňujú v prípade prevodu výlučného vlastníctva, prípadne v prípade prevodu podielu nezisteného vlastníka bez toho, aby došlo k vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva ako celku).
V prípade zákonnej správy SPF však platí podľa čl. XI bodu 1 písm. b) pokynu generálneho riaditeľa SPF č. 11/2011 v znení pokynu generálneho riaditeľa SPF č. 3/2022 účinného od 17. marca 2022 to, že SPF kladne vybaví žiadosť o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka len vtedy:
-
ak pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa,
-
ak je podiel žiadateľa na pozemku minimálne 1/2 a zároveň
-
výmera podielu nezisteného vlastníka na pozemku zodpovedá výmere do 500 m2.
To neplatí v prípade, ak ide o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku nezisteného vlastníka, ktorý je zastavaný stavbou. Na tomto prípade možno vidieť, ako značne je v porovnaní so zákonnou úpravou obmedzené zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva príslušným správcom. Zákonní správcovia sú však oprávnení bližšie určovať tieto podmienky, keďže na zásahy do vlastníckeho práva k pozemku nezisteného vlastníka nie je právny nárok. Záleží teda na posúdení príslušného zákonného správcu, či vlastnícke právo prevedie alebo nie, pričom možno hodnotiť pozitívne, ak sú tieto podmienky správcu transparentne
zverejnené.
8)
V tejto súvislosti je potrebné dodať, že domáhať sa zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k pozemku, na ktorom má podiel aj nezistený vlastník, je možné tiež súdnou cestou podľa všeobecných ustanovení zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (§ 142), pri ktorých neplatia uvedené obmedzenia.
9)
Záver
Najčastejšie sa obce pri záujme o usporiadanie práv k pozemkom nezistených vlastníkov stretávajú s činnosťou SPF. Zákonné dôvody prevodu vlastníckeho práva k pozemkom nezistených vlastníkov sú pomerne široké, dokonca zákon neustanovuje žiadne zákonné dôvody pri zriadení vecného bremena, ako ani pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k pozemkom nezistených vlastníkov. Na druhej strane treba do úvahy zobrať fakt, že na uzavretie právnych úkonov s SPF neexistuje právny nárok a SPF má množstvo interných predpisov, ktorými sa pri vybavovaní žiadostí riadi.
Problémom sú pomerne dlhotrvajúce procesy pri vybavovaní žiadostí, ktoré spôsobuje centralizácia konania SPF.
10)
V roku 2021 regionálne odbory SPF a ich pracoviská nahradili centrá SPF, ktoré sa špecializujú na vybrané agendy.
11)
V súčasnosti SPF deklaruje, že má eminentný záujem tieto procesy zrýchliť.
12)
V porovnaní s minulosťou možno badať, že SPF je aktívnejší a promptnejší pri riešení žiadostí, no vzhľadom na organizačnú štruktúru a centralizáciu konania v rámci SPF s vybavovaním žiadostí je potrebné počítať v horizonte mesiacov až rokov.