Zmluva o prevode vlastníctva bytu

Obce v súčasnosti ešte stále disponujú nájomnými bytmi, ktoré postupne odpredávajú do osobného vlastníctva fyzickým, poprípade právnickým osobám. Zmluvy o prevode vlastníctva bytov sú špecifickými zmluvnými typmi, ktoré v sebe zohľadňujú hneď niekoľko právnych predpisov, preto je dôležité ich dôkladne poznať. Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí obsahovať podstatné náležitosti, na ktoré poukazujem v ďalšom texte, bez ktorých by bola neplatná, prípadne by ju kataster nehnuteľností odmietol zapísať a preto by nedošlo k prevodu vlastníctva bytu z obce na inú osobu.

Prevody nehnuteľností sú každodennou realitou, s ktorými obce deň čo deň prichádzajú do styku, ale aj napriek tomu sa v praxi stretneme s veľkým množstvom zmlúv, ktoré neobsahujú ani podstatné, zákonom predpísané náležitosti. Pri uzatváraní kúpnej zmluvy, ktorá sa týka prevodu nehnuteľností, musíme zohľadňovať hneď právnu úpravu troch právnych predpisov, a to:

• zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. a jeho ustanovenia § 588 a nasl. v určitých prípadoch aj ustanovenia § 52a nasl.,

• zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p.,

• zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľnosti a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v z. n. p.

Kúpna zmluva je tradičným a veľmi starým inštitútom, ktorý bol dobre známy už za čias rímskeho práva. Kúpna zmluva bol vzájomne zaväzujúci konsenzuálny kontrakt, ktorým sa predávajúci zaväzoval odovzdať vec do držby (kupujúcemu) a ten sa zaväzoval zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu v peniazoch, čiže V rímskom práve sa kúpna zmluva postupne vyvíjala. Spočiatku, v starom rímskom práve, bola známa len kúpa za hotové, až neskôr, postupom času sa kúpna zmluva stala konsenzuálnym kontraktom, ku ktorému dochádzalo už jednoduchou dohodou. Zmluvným stranám postačovalo vymieniť si len dohodu o predávanej veci a o kúpnej cene.

Po zmenách, ktoré u nás nastali koncom osemdesiatych rokov a začiatkom deväťdesiatych rokov nadobudla kúpna zmluva na omnoho väčšej dôležitosti a môžeme tvrdiť, že je jedným z najdôležitejších zmluvných typov v trhovej ekonomike. Od kúpnej zmluvy upravenej v Občianskom zákonníku je nevyhnutné odlíšiť úpravu kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka. Úprava kúpnej zmluvy v Obchodnom zákonníku je komplexná, a preto na vzťahy medzi podnikateľskými subjektmi, ak sa to týka ich podnikateľskej činnosti, sa ustanovenia Občianskeho zákonníka nepoužijú. Avšak to platí len pre veci hnuteľné, keďže na , bez ohľadu na to, či ide o podnikateľské subjekty pri výkone ich podnikateľskej činnosti alebo nie. Osobitným zmluvným typom samostatne upraveným v Obchodnom zákonníku je zmluva o prevode podniku alebo jeho časti. Na uvedený zmluvný typ sa samozrejme budú vzťahovať ustanovenia Obchodného zákonníka aj napriek tomu, že sa prevod podniku týka aj nehnuteľností.

Kúpnu zmluvu je nevyhnutné odlíšiť nielen od kúpnej zmluvy upravenej v Obchodnom zákonníku, ale aj od iných, podobných zmluvných typov upravených v Občianskom zákonníku. Z praktického hľadiska k najčastejším problémom dochádza pri rozlišovaní kúpnej zmluvy od zmluvy o dielo a zámennej zmluvy. Kúpna zmluva a zmluva o dielo sú naozaj veľmi podobné, avšak najpodstatnejší rozdiel spočíva v tom, že predmetom zmluvy o dielo je zhotovenie určitej veci, kým predmetom kúpnej zmluvy je odplatný predaj už existujúcej (čiže už vyrobenej veci) alebo predaj ešte neexistujúcej veci, avšak len pod podmienkou, že sa predávajúci nezaväzuje na jej zhotovenie. Pri zámennej zmluve ide skôr o výmenu vec za vec (barter), aj keď ani tu samozrejme nemožno vylúčiť poskytnutie určitého doplatku za vymieňané veci, v prípade ak jedna vec mala väčšiu hodnotu ako vec druhá.

Pri všeobecných ustanoveniach o kúpnej zmluve si musíme uvedomiť aj skutočnosť, či ide o kúpu hnuteľnej veci alebo veci nehnuteľnej. Prvým rozdielom, tak ako som uviedol už aj vyššie je, že na kúpu hnuteľnej veci medzi dvoma podnikateľmi pri výkone podnikateľskej veci možno použiť aj ustanovenia Obchodného zákonníka. Druhým rozdielom je Pri kúpe nehnuteľnej veci ja zákonom predpísaná písomná forma a prejavy subjektov musia byť na tej istej listine. Dokonca právna teória, ale aj prax, vyžaduje, aby zmluva bola pred podpisom „zošitá“, to znamená, aby bola jednou listinou, v opačnom prípade by bola absolútne neplatná. Pri kúpe hnuteľnej veci môže mať kúpna zmluva písomnú formu, ale ani nemusí. Písomná forma sa vyžaduje pri kúpe cennejších vecí, pretože ústne dohody sa predsa len ťažšie preukazujú v prípadnom súdnom konaní.

Ďalším podstatným následkom kúpnej zmluvy je nadobudnutie vlastníckeho práva za odplatu. Predávajúci prevádza svoje vlastnícke právo k veci na kupujúceho za odplatu. Pri tomto prevode je nevyhnutné uvedomiť si základnú poučku, že nikto nemôže na iného previesť viac práv, ako sám má. A opäť aj v tomto prípade musíme rozlišovať, či kúpnou zmluvou nadobúdame alebo . Vlastnícke právo k hnuteľnej veci sa nadobúda tradíciou, čiže prevzatím veci, ak právnym predpisom alebo dohodou účastníkov nie je ustanovené inak.

V prípade, ak predmetom kúpnej zmluvy je prevod nehnuteľnej veci, je nevyhnutné na nadobudnutie vecno-právnych účinkov predmetnej zmluvy vklad do katastra nehnuteľností, tak ako to ustanovuje zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v z. n. p. (ďalej len „katastrálny zákon").

Všeobecné vymedzenie kúpnej zmluvy je upravené v ust. § 588 Občianskeho zákonníka:

Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí obsahovať nie len všeobecné náležitosti upravené v Občianskom zákonníku, ale aj náležitosti osobitné, ktoré vyžad