Obchodná verejná súťaž je popri priamom predaji/prenájme a dražbe jedným z troch základných spôsobov nakladania s majetkom obce. V tomto príspevku si podrobnejšie rozoberieme jednotlivé štádiá procesu obchodnej verejnej súťaže s dôrazom na špecifiká postupu obce.
Obchodná verejná súťaž predstavuje špecifický spôsob kontraktačného mechanizmu, podstatou ktorého je
výzva
osoby vyhlasovateľa adresovaná neurčitým osobám na predkladanie návrhov na uzavretie želanej zmluvy. Z týchto predložených návrhov si následne vyhlasovateľ vyberie ten najvhodnejší a jeho akceptáciou bez ďalšieho spôsobí vznik zmluvy.Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v z. n. p. (ďalej len „Obchodný zákonník“) je hlavným účelom tohto postupu získať pre vyhlasovateľa čo najvhodnejšiu ponuku na uzatvorenie zmluvy.
1)
Pri subjektoch súkromného práva v zásade nie sú pochybnosti o tom, že sa vždy budú snažiť tento účel dosiahnuť, keďže je to pre nich ekonomicky výhodné. Na zabezpečenie toho, aby pri obchodnej verejnej súťaži s rovnakým cieľom postupovali aj obce, nastupujú modifikácie obchodnej verejnej súťaže obsiahnuté v zákone č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len „zákon o majetku obcí“).
Prvá zmienka o obchodnej verejnej súťaži sa do zákona o majetku obcí dostala novelou účinnou od 1. januára 2004 a predstavovala výnimku zo zákazu previesť majetok obce na starostu obce, poslancov obecného zastupiteľstva, hlavného kontrolóra obce a ďalších obecných „funkcionárov“ uvedených v zákone o majetku obcí.
Ako jeden z hlavných spôsobov prevodu obecného majetku však bola obchodná verejná súťaž do zákona o majetku obcí zavedená až od 1. júla 2009, kedy nadobudla účinnosť jeho novela uskutočnená zákonom č. 258/2009 Z.z.
______________________________
V súčasnosti je právna úprava obchodnej verejnej súťaže vo vzťahu k obciam obsiahnutá v § 9a ods. 3 až 8 zákona o majetku obcí a v § 281 až § 288 Obchodného zákonníka, ktorý sa na obchodnú verejnú súťaž realizovanú obcou použije subsidiárne.
______________________________
Vzhľadom na jednu z východiskových zásad nakladania s majetkom obce zakotvenú v § 9 ods. 3 zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v z. n. p. (ďalej len „zákon o obecnom zriadení“), v zmysle ktorej sa majetok obce má zveľaďovať a zhodnocovať, predstavuje obchodná verejná súťaž ideálny spôsob nakladania s obecným majetkom.
Svojím charakterom je obchodná verejná súťaž podobná priamemu predaju upravenému v § 9a ods. 1 písm. c) a ods. 10 až 14 zákona o majetku obcí, v rámci ktorej sa obec rovnako obracia na neurčitý počet osôb s výzvou na uzatvorenie zmluvy.
Hlavným rozdielom však je skutočnosť, že v rámci priameho predaja záujemcovia zasielajú obci cenové ponuky, ktoré nemajú charakter návrhov na uzatvorenie zmluvy. Pri priamom predaji je zároveň jediné kritérium, ktoré obce môžu pri posúdení výhodnosti cenovej ponuky zohľadniť, výška kúpnej ceny, kdežto pri obchodnej verejnej súťaži si obce môžu rozhodujúce kritérium, resp. kritériá vymedziť inak.
Proces obchodnej verejnej súťaže
Celý proces obchodnej verejnej súťaže možno pomyselne rozdeliť do štyroch štádií, a to (i) vyhlásenie obchodnej verejnej súťaže, (ii) predkladanie návrhov zmlúv (iii) výber najvhodnejšieho návrhu a (iv) prijatie vybraného návrhu.
Vyhlásenie obchodnej verejnej súťaže
Vyhlásenie obchodnej verejnej súťaže je jej
prvým štádiom
.Vyhlásenie obchodnej verejnej súťaže predstavuje jednostranný právny úkon spočívajúci vo výzve adresovanej neurčitým osobám na predloženie návrhu na uzatvorenie konkrétnej zmluvy. Vyhlásením obchodnej verejnej súťaže tak vyhlasovateľ dáva na známosť, že má záujem uzavrieť určitú zmluvu a vyzýva na predkladanie vhodných návrhov.
2)
Vyhlásenie súťaže musí byť uskutočnené písomne a musí obsahovať:
a)
predmet požadovaného záväzku,
b)
zásady ostatného obsahu zamýšľanej zmluvy, na ktorom navrhovateľ trvá,
c)
určenie spôsobu podávania návrhov,
d)
určenie lehoty, do ktorej možno návrhy podávať, a
e)
určenie lehoty na oznámenie vybraného návrhu, tzv. akceptačnej lehoty.
Uvedené náležitosti zákon označuje ako „podmienky súťaže“, pričom
tieto obligatórne obsahové náležitosti musí obsahovať každé vyhlásenie obchodnej verejnej súťaže
. Ak by vyhlásenie tieto náležitosti neobsahovalo, bolo by tento jednostranný právny úkon nutné považovať za neplatný v zmysle § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“).
3)
Predmet požadovaného záväzku
musí byť vyhlasovateľom jasne vymedzený tak, aby navrhovateľ mal možnosť posúdiť, či sa obchodnej verejnej súťaže zúčastní, a aby mohol predložiť kvalifikovaný návrh na uzatvorenie zmluvy.Vo vzťahu k
zásadám ostatného obsahu zamýšľanej zmluvy
je výlučne na strane vyhlasovateľa, akú voľnosť navrhovateľom ponechá pri podávaní súťažných návrhov. V praxi sa osvedčil model, kedy vyhlasovateľ sám pripraví vzor požadovanej zmluvy, do ktorej vyhlasovateľ už len doplní tie náležitosti, ktoré budú determinovať výhodnosť toho ktorého návrhu - pri kúpnej zmluve napríklad kúpnu cenu, účel využitia predmetu kúpy, dobu užívania predmetu kúpy na vymedzený účel a pod. Uvedený spôsob považujeme tiež za transparentnejší, keďže obmedzuje možnosť obce postupovať pri vyhodnocovaní výhodnosti predložených súťažných návrhov arbitrárne.Čo sa týka
spôsobu podávania návrhov
, tento je vo vzťahu k obciam upravený v § 9a ods. 4 zákona o majetku obcí, v zmysle ktorého sa návrhy do obchodnej verejnej súťaže podávajú v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe, pričom voľba medzi týmito dvoma spôsobmi je ponechaná výlučne na rozhodnutí záujemcu.Vo vzťahu k
lehote na predkladanie súťažných návrhov a na oznámenie vybraného návrhu
Obchodný zákonník neobsahuje žiadne obmedzenie. V zmysle § 9a ods. 3 zákona o majetku obcí však platí, že podmienky obchodnej verejnej súťaže je obec povinná uverejniť minimálne 15 dní pred uzávierkou na podávanie súťažných návrhov, čím fakticky stanovuje minimálnu lehotu na predkladanie súťažných návrhov.Obchodný zákonník v príslušných ustanoveniach upravuje aj ďalšie, fakultatívne náležitosti podmienok súťaže, ako napríklad:
-
možnosť zmeny podmienok súťaže (§ 283 Obchodného zákonníka),
-
možnosť zrušenia súťaže (§ 283 Obchodného zákonníka),
-
možnosť priznať navrhovateľom nárok na náhradu nákladov spojených s účasťou na súťaži (§ 284 ods. 3 Obchodného zákonníka),
-
možnosť navrhovateľov odvolať svoj súťažný návrh po uplynutí lehoty určenej v podmienkach súťaže na predkladanie návrhov, resp. vylúčenie možnosti odvolať návrh už po jeho predložení (§ 285 ods. 1 Obchodného zákonníka),
-
prípady, v ktorých možno meniť alebo dopĺňať podaný návrh (§ 285 ods. 2 Obchodného zákonníka),
-
spôsob oznámenia prijatia najvhodnejšieho návrhu (§ 286 ods. 1 Obchodného zákonníka),
-
spôsob výberu najvhodnejšieho návrhu (§ 286 ods. 2 Obchodného zákonníka),
-
právo vyhlasovateľa odmietnuť všetky predložené návrhy (§ 287 ods. 2 Obchodného zákonníka).
______________________________
To, či niektoré z uvedených ustanovení vyhlasovateľ zahrnie do podmienok obchodnej verejnej súťaže, je výlučne na jeho posúdení. Pri koncipovaní podmienok obchodnej verejnej súťaže však obce musia dbať na to, aby stanovené podmienky zabezpečili požiadavky na transparentnú a nediskriminačnú súťaž a nebránili vytvoreniu čestného súťažného prostredia, ako to obciam výslovne ukladá ustanovenie § 9 ods. 2 písm. b) zákona o majetku obcí.
______________________________
Podľa dôvodovej správy je účelom zakotvenia tohto všeobecného rámca podmienok obchodnej verejnej súťaže zabezpečiť, aby obec nemohla obmedziť obchodnú verejnú súťaž podmienkami, ktoré nemajú žiadny relevantný vplyv na priebeh a výsledok súťaže. Obec má teda postupovať nediskriminačne a transparentne, pričom za diskriminačné podmienky dôvodová správa považuje napr. rodisko záujemcu, zápis v registri partnerov verejného sektora v čase realizácie obchodnej verejnej súťaže, dosiahnutie určitého stupňa vzdelania záujemcu, bezpečnostnú previerku a pod. To, či v danom prípade boli podmienky diskriminačné, resp. postup netransparentný bude na posúdení v každom jednotlivom prípade.
Sledujúc dosiahnutie tohto účelu je žiadúce, aby podmienky súťaže vyhlásenej obcou obsahovali vymedzenie kritérií pre výber najvýhodnejšieho návrhu napriek tomu, že tieto nie sú obligatórnou náležitosťou podmienok súťaže. Na tomto mieste je potrebné zdôrazniť, že vyhlásenými podmienkami súťaže sú viazaní tak navrhovatelia, ako aj samotný vyhlasovateľ. Ak preto vyhlasovateľ v podmienkach súťaže zavedie určité kritériá pre výber najvýhodnejšieho návrhu, je povinný sa týmito kritériami pri vyhodnocovaní návrhov riadiť.
Vyhlasovateľ je povinný podmienky súťaže vhodným spôsobom uverejniť. To, čo sa považuje za vhodný spôsob, zákon neuvádza a o spôsobe uverejnenia rozhoduje sám vyhlasovateľ. Je v záujme vyhlasovateľa uverejniť podmienky obchodnej verejnej súťaže tak, aby sa, s prihliadnutím na predmet obchodnej verejnej súťaže, o jej konaní dozvedel čo najväčší okruh záujemcov. Popri podmienkach obchodnej verejnej súťaže je obec povinná zverejniť tiež zámer previesť, resp. prenajať svoj majetok a jeho spôsob, a to na svojej úradnej tabuli, na webovom sídle, ak ho má obec zriadené, a iným vhodným spôsobom. V zámere bude súčasne potrebné označiť aspoň miesto uverejnenia podmienok obchodnej verejnej súťaže.
Ako bolo uvedené v predchádzajúcom texte, v prípade, ak by podmienky súťaže neboli uverejnené v rozsahu jej obligatórnych obsahových náležitostí, vyhlásenie obchodnej verejnej súťaže by bolo potrebné považovať za neplatné. Na druhej strane, ak by neboli uverejnené ostatné, fakultatívne podmienky súťaže, nemala by táto skutočnosť za následok neplatnosť obchodnej verejnej súťaže
4)
, avšak v nadväzností na § 284 Obchodného zákonníka by vyhlasovateľ mal súťažný návrh zahrnúť do súťaže aj v prípade, ak by bol s týmito „nezverejnenými“ podmienkami v rozpore.
5)
Podmienky obchodnej verejnej súťaže schvaľuje obecné zastupiteľstvo v prípade, ak sa týmto spôsobom prevádzajú nehnuteľnosti, a tiež v prípadoch, ak mu takáto kompetencia vyplýva z prijatých zásad hospodárenia a nakladania s majetkom obce.
Uverejnením podmienok obchodnej verejnej súťaže nastávajú jeho účinky voči tretím osobám.
Zmena podmienok a zrušenie obchodnej verejnej súťaže
V zásade platí, že po vyhlásení obchodnej verejnej súťaže už nie je možné súťažné podmienky
meniť
alebo súťaž
zrušiť
okrem prípadu, ak si toto právo vyhlasovateľ vymieni v súťažných podmienkach, resp. ak vyhlasovateľovi toto právo vyplýva zo zákona.Zákon o majetku obcí po svojej novelizácii účinnej od 1. novembra 2023 v § 9a ods. 7 ustanovuje celkom štyri dôvody pre zrušenie obchodnej verejnej súťaže,
z toho tri fakultatívne a jeden obligatórny
.Prvým
spomínaným dôvodom, ktorý je totožný s obchodnoprávnou úpravou, je prípad, ak si obec možnosť zrušenia súťaže
vymienila v podmienkach
obchodnej verejnej súťaže.Druhým
a
tretím
dôvodom sú podstatná
zmena okolností, za ktorých sa vyhlásila obchodná verejná súťaž, a výnimočné dôvody, pre ktoré nemožno od obce požadovať, aby v obchodnej verejnej súťaži pokračovala
. Aj v týchto prípadoch ide o fakultatívne dôvody zrušenia obchodnej verejnej súťaže, pričom o zrušení obchodnej verejnej súťaže z týchto dôvodov musí rozhodnúť obecné zastupiteľstvo nadpolovičnou väčšinou všetkých poslancov.Posledným
štvrtým
a jediným obligatórnym dôvodom zrušenia obchodnej verejnej súťaže je prípad,
ak obecné zastupiteľstvo neschválilo prevod vlastníctva majetku, na ktorý sa podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákona o majetku obcí
6)
jeho súhlas vyžaduje
.______________________________
Účelom zakotvenia tohto posledného dôvodu zrušenia obchodnej verejnej súťaže je zabrániť situácii, kedy úspešnému uchádzačovi na jednej strane vznikne právny nárok na uzatvorenie zmluvy, no na strane druhej by obecné zastupiteľstvo tento prevod neschválilo.
______________________________
Považujeme za nedostatok, že zákon sa pri tomto dôvode na zrušenie obchodnej verejnej súťaže obmedzil výlučne prípad podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákona o majetku obcí, keďže spomínaná „neželaná“ situácia môže nastať aj v iných prípadoch, kedy je na prevod vlastníctva potrebný súhlas obecného zastupiteľstva, ako napríklad pri prevode vlastníctva k hnuteľnej veci podľa § 9 ods. 2 písm. d) zákona o majetku obcí či v prípade, ak súhlas obecného zastupiteľstva s prevodom vyžadujú zásady hospodárenia s majetkom obce. Na vylúčenie prípadných aplikačných problémov odporúčame obciam vyhradiť si možnosť zrušiť obchodnú verejnú súťaž v podmienkach súťaže.
V súlade s § 9a ods. 8 zákona o majetku obcí je obec povinná uverejniť informáciu o zrušení obchodnej verejnej súťaže spolu s odôvodnením spôsobom, ktorým obec vyhlásila podmienky obchodnej verejnej súťaže. Obec je navyše povinná o zrušení obchodnej verejnej súťaže a dôvodoch jej zrušenia osobitne upovedomiť všetkých záujemcov.
Zákon neupravuje lehotu, v ktorej vyhlasovateľ môže podmienky súťaže zmeniť alebo súťaž zrušiť. Z uvedeného dôvodu je možné stotožniť sa so záverom, že tak vyhlasovateľ môže spraviť aj po podaní návrhov, a to až do uplynutia akceptačnej lehoty.
7)
Predkladanie návrhov
Po vyhlásení obchodnej verejnej súťaže začína záujemcom plynúť lehota, v rámci ktorej môžu predkladať svoje návrhy na uzatvorenie zmluvy. Podanie návrhu možno označiť za
druhé štádium
obchodnej verejnej súťaže.Určenie lehoty na podávanie návrhov do obchodne verejnej súťaže je obligatórnou náležitosťou súťažných podmienok. Ako bolo uvedené, Obchodný zákonník nestanovuje obmedzenia vo vzťahu k dĺžke lehoty na podávanie návrhov. V súlade s § 9a ods. 3 zákona o majetku obcí však platí, že lehota na podávanie návrhov fakticky nesmie byť kratšia ako 15 dní, keďže podľa tohto ustanovenia je obec povinná uverejniť podmienky obchodnej verejnej súťaže minimálne 15 dní pred uzávierkou na podávanie súťažných návrhov.
Čo sa týka charakteru lehoty na podávanie návrhov, vzhľadom na znenie § 284 ods. 2 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého
„do súťaže nemožno zahrnúť návrh, ktorý sa
, sme toho názoru, že táto lehota je svojou povahou
predložil
po lehote určenej v podmienkach súťaže“hmotnoprávna
. Z uvedeného dôvodu bude potrebné súťažný návrh najneskôr v posledný deň lehoty
doručiť do dispozičnej sféry vyhlasovateľa
, t.j. v tomto prípade obce.K uvedenému názoru možno dospieť tiež analógiou s § 49 zákona č. 343/2015 Z.z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov v z. n. p. (ďalej len „zákon o verejnom obstarávaní“), a to vzhľadom na podobnosť inštitútov verejného obstarávania a obchodnej verejnej súťaže a pojmov použitých v súvislosti s doručovaním súťažných návrhov. Označené ustanovenie upravuje lehotu na predkladanie ponúk vo verejnom obstarávaní, pričom túto lehotu charakterizuje ako hmotnoprávnu.
Obchodný zákonník na rozdiel od zákona o majetku obcí nestanovuje ani formu podávania návrhov.
Po nadobudnutí účinnosti novely zákona o majetku obcí účinnej od 1. novembra 2023 bolo možné návrhy do obchodnej verejnej súťaže realizovanej obcou podať len cez elektronickú schránku. Iba v prípade, ak záujemca nemal aktivovanú elektronickú schránku, mohol návrh podať v listinnej podobe.
Dňa 1. januára 2025 nadobudla účinnosť novela zákona o majetku obcí realizovaná zákonom č. 320/2024 Z.z., ktorá povinnosť predkladať návrhy výlučne elektronickou formou zrušila. V zmysle aktuálne platného a účinného znenia § 9a ods. 4 zákona o majetku obcí sa návrhy do obchodnej verejnej súťaže
„podávajú v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe, pričom o podobe podania návrhu rozhoduje záujemca“
.______________________________
Po novom teda obec ako vyhlasovateľ obchodnej verejnej súťaže nie je v podmienkach súťaže oprávnená určiť len jednu z foriem podávania súťažných návrhov do obchodnej verejnej súťaže. Podľa nášho názoru má však obec naďalej možnosť v podmienkach súťaže určiť podrobnosti o tom, aká listinná/elektronická forma je vyhlasovateľom akceptovaná.
______________________________
Po podaní návrhu sa uskutočňuje tzv. zaradenie návrhu do súťaže, pričom týmto momentom sa navrhovateľ stáva účastníkom súťaže.
8)
V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že v súlade s § 9a ods. 6 zákona o majetku obcí a § 284 ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka
možno súťažný návrh zaradiť do súťaže len v prípade, ak jeho obsah zodpovedá zverejneným podmienkam súťaže a bol predložený v stanovenej lehote
. V opačnom prípade vyhlasovateľ nielenže nie je povinný, no nie je ani oprávnený na takýto návrh prihliadať a návrh vyhodnocovať.
9)
Z dôvodu právnej istoty je v podmienkach súťaže vhodné výslovne uviesť, že obec neprihliada ani na tie súťažné návrhy, ktoré boli doručené v rozpore s požadovanou formou.Novela zákona o majetku obcí, ktorá nadobudla účinnosť 1. januára 2025, obciam v § 9a ods. 4 súčasne zaviedla povinnosť
„zabezpečiť mlčanlivosť o údajoch z podaných návrhov až do uplynutia lehoty na ich predkladanie“
.Z dôvodovej správy k uvedenej novele sa nedozvieme, čo bolo dôvodom takejto zmeny. Uvádza len to, že obec bude v nadväznosti na túto povinnosť nútená zaviesť primerané opatrenia, ako napr. zriadenie špeciálnej e-mailovej schránky, na ktorú sa návrhy zasielajú s prístupom konkrétneho zamestnanca, požiadavka na záujemcov, aby návrhy podávané v listinnej podobe boli v obálke s uvedeným textom „neotvárať“ a pod.
Nad rámec obchodnoprávnej úpravy je obec zároveň povinná na svojej úradnej tabuli a webovom sídle zverejniť všetky podané návrhy do 10 pracovných dní od uplynutia lehoty na ich predkladanie a nechať ich zverejnené po dobu minimálne 30 dní. Podľa dôvodovej správy je cieľom zakotvenia tejto povinnosti zvýšenie transparentnosti obchodnej verejnej súťaže, aby bolo možné odkontrolovať, či zo strany predkladateľa návrhu nedošlo k jeho dodatočnej zmene po uplynutí lehoty na podávanie návrhov.
V aplikačnej praxi môžu vznikať pochybnosti ohľadne toho, či obec je povinná takto zverejniť všetky návrhy, ktoré boli zaradené do súťaže, alebo aj tie, ktoré nesplnili podmienky obchodnej verejnej súťaže. Ako bolo uvedené v predchádzajúcom texte, obec na návrhy, ktoré nesplnili súťažné podmienky, nemôže prihliadať, a teda tieto návrhy má posúdiť tak, ako keby k ich podaniu nedošlo. Z uvedeného dôvodu sme toho názoru, že uvedená povinnosť zverejnenia súťažných návrhov sa
vzťahuje len na tie návrhy, ktoré boli do súťaže zaradené
, t.j. tie súťažné návrhy, ktorých obsah zodpovedá zverejneným podmienkam súťaže a ktoré boli predložené v stanovenej lehote. Definitívnu odpoveď na túto otázku podľa všetkého dá až aplikačná prax.Taktiež nie je zrejmé, ako chápať uvedenú lehotu, a teda, či je jej uplynutie podmienkou pre vyhodnotenie podaných návrhov a následné prijatie najvýhodnejšieho návrhu alebo nie. Skôr sa prikláňame k záveru, že obec môže vyhodnotiť podané návrhy a vybrať ten najvýhodnejší až po tom, čo dôjde k uplynutiu zákonnej 30-dňovej lehoty. V opačnom prípade by toto ustanovenie nemalo žiadne reálne opodstatnenie.
Na rozdiel od obchodnoprávnej úpravy § 9a ods. 6 zákona o majetku obcí ukladá obciam povinnosť
„oznámiť záujemcovi vylúčenie jeho návrhu z obchodnej verejnej súťaže spolu s odôvodnením v lehote 30 dní od vyhodnotenia návrhov“
.Zákon o majetku obcí síce uvádza pojem „vylúčenie návrhu“, no domnievame sa, že nejde o presnú formuláciu. Zo znenia označených zákonných ustanovení je zrejmé, že v prípade podania návrhu, ktorý nespĺňa podmienky obchodnej verejnej súťaže, sa na takýto návrh
neprihliada
, a teda takéto návrhy sa v kontexte súťaže neberú do úvahy a do súťaže sa nezaraďujú. Ak teda platí, že obec takéto návrhy do súťaže nezaraďuje, podľa nášho názoru ich nemôže zo súťaže ani vylúčiť. Presnejšie by preto citované ustanovenie malo znieť tak, že záujemcovi sa oznámi skutočnosť, že sa na jeho návrh neprihliada, nie jeho vylúčenie zo súťaže.V súlade s § 284 ods. 3 Obchodného zákonníka, ktorý sa aplikuje aj na obchodnú verejnú súťaž vyhlásenú obcou, majú navrhovatelia v súvislosti s účasťou na súťaži nárok na náhradu vynaložených nákladov, len keď im toto právo priznávajú podmienky súťaže.
Po podaní návrhu majú navrhovatelia právo návrh odvolať len v lehote na predkladanie návrhov za predpokladu, že podmienky súťaže toto právo navrhovatelia nevylučujú. Na druhej strane podmienky súťaže môžu navrhovateľom priznať právo návrh odvolať aj po uplynutí lehoty na predkladanie návrhov. Uvedené platí obdobne tiež na právo navrhovateľa svoj návrh po jeho podaní zmeniť.
Vo všeobecnosti platí, že navrhovateľ je oprávnený svoj návrh meniť len v čase, kedy možno návrh odvolať. Výnimku predstavuje oprava chýb, ktoré vznikli pri vyhotovovaní návrhu, ak podmienky súťaže túto opravu nevylučujú. Návrh možno meniť alebo dopĺňať aj v prípadoch určených v podmienkach súťaže.
Výber návrhu
Za tretie štádium obchodnej verejnej súťaže možno považovať výber najvhodnejšieho návrhu na uzatvorenie zmluvy.
Výber návrhu možno charakterizovať ako vnútorný proces vyhlasovateľa, ktorý si v súlade s podmienkami súťaže vyberie pre neho ten najvýhodnejší návrh na uzatvorenie zmluvy. Samotný výber návrhu nemá účinky vo vzťahu k účastníkom súťaže v tom smere, že by mal za následok vznik zmluvy. Tento účinok má až oznámenie prijatia návrhu na uzatvorenie zmluvy, t.j. akceptácia oferty.
Vo vzťahu k obciam štandardne vyberá najvýhodnejší návrh komisia určená interným predpisom obce, najčastejšie zásadami hospodárenia a nakladania s majetkom obce alebo ad hoc uznesením obecného zastupiteľstva. To, kto bude členom súťažnej komisie, je výlučne na posúdení tej-ktorej obce. Môžu to byť poslanci obecného zastupiteľstva, odborní zamestnanci obce, členovia komisií a pod. Členmi môžu byť aj všetci poslanci obecného zastupiteľstva - takéto zasadnutie komisie pritom nebude zasadnutím obecného zastupiteľstva.
10)
V prípade, ak výber najvýhodnejšieho návrhu zmluvy pre obec bude v kompetencii na to určenej komisie, obecné zastupiteľstvo už nebude udeľovať súhlas s uzatvorením výslednej zmluvy a o výsledku obchodnej verejnej súťaže bude komisiou len informované. Uvedené platí za predpokladu, že nepôjde o prípad podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákona o majetku obcí, podľa ktorého „obecné zastupiteľstvo schvaľuje prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce, ak sa realizujú priamym predajom alebo obchodnou verejnou súťažou, ak v podmienkach tejto súťaže nebola určená požadovaná cena nehnuteľného majetku obce“.
Súhlas obecného zastupiteľstva s uzatvorením zmluvy s úspešným uchádzačom môže byť vyžadovaný taktiež v zásadách hospodárenia a nakladania s majetkom obce. Práve s takto formulovanými zásadami sa v praxi možno stretnúť pomerne často, a to obzvlášť pri menších obciach, v ktorých obecné zastupiteľstvo chce mať tzv. posledné slovo a vyhradí si právo odsúhlasiť aj uzatvorenie samotnej zmluvy, a to aj v prípadoch, ktoré nespadajú pod § 9 ods. 2 písm. c) zákona o majetku obcí. Uvedené platí predovšetkým v prípade prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.
Pri takto formulovaných zásadách sa podľa nášho názoru vytráca výhoda komisií na vyhodnotenie súťažných návrhov spočívajúca v ich flexibilite, keďže na zavŕšenie celého procesu bude stále potrebné zvolanie obecného zastupiteľstva. V takýchto prípadoch nebude mať ustanovenie samostatnej komisie praktický zmysel a výber najvýhodnejšieho návrhu môže byť daný priamo do kompetencie obecného zastupiteľstva, ktoré na svojom zasadnutí jednak vyberie najvýhodnejší súťažný návrh a následne udelí súhlas s uzatvorením zmluvy s úspešným uchádzačom.
______________________________
Spôsob výberu najvhodnejšieho návrhu je spravidla obsahom súťažných podmienok, v ktorých je vhodné uviesť jednak kritériá pre určenie najvýhodnejšieho návrhu spolu s poradím ich dôležitosti. Ako však bolo uvedené vyššie, spôsob výberu najvhodnejšieho návrhu nie je povinnou obsahovou náležitosťou obchodných podmienok, a preto v prípade, ak podmienky súťaže tento spôsob výberu neobsahujú, je vyhlasovateľ oprávnený vybrať si návrh, ktorý mu najlepšie vyhovuje.
______________________________
Výber najvhodnejšieho návrhu je na subjektívnom rozhodnutí vyhlasovateľa, ktoré vyhlasovateľ nie je povinný neúspešný uchádzačom zdôvodňovať. Súťažné návrhy, ktoré vyhlasovateľ nevybral, sa považujú za odmietnuté. Vyhlasovateľ pritom robí rozhodnutie iba o výbere najvýhodnejšieho návrhu - pri ostatných návrhoch rozhodnutie o ich odmietnutí nerobí, keďže odmietnutie ostatných súťažných návrhov možno považovať za dôsledok výberu najvýhodnejšieho návrhu.
11)
Na druhej strane však v prípade, ak by sa navrhovateľ domnieval, že jeho návrh je najvýhodnejším, môže sa na súde domáhať nahradenia prejavu vôle vyhlasovateľa na prijatie návrhu, resp. nároku na náhradu vzniknutej škody.
12)
Takáto osoba by mohla byť rovnako aktívne vecne legitimovaná na podanie žaloby o určenie neplatnosti zmluvy, resp. v našich podmienkach žaloby o určenie vlastníckeho práva, a to aj v prípade, ak si obec v podmienkach súťaže zakotvila právo odmietnuť všetky súťažné návrhy.
13)
______________________________
Výber najvýhodnejšieho návrhu je povinnosťou vyhlasovateľa, avšak to len v prípade, ak si vyhlasovateľ v podmienkach súťaže nevyhradil právo odmietnuť všetky predložené návrhy. Ak tak urobil, v štádiu výberu návrhu sa môže rozhodnúť, či návrhy odmietne alebo ten najvýhodnejší vyberie.
______________________________
Prijatie návrhu
Prijatie najvhodnejšieho návrhu je posledným,
štvrtým stupňom
obchodnej verejnej súťaže.Návrh, ktorý vyhlasovateľ vybral ako najvýhodnejší, je povinný prijať. Táto povinnosť pre obec vyplýva priamo zo znenia § 9a ods. 5 zákona o majetku obcí, ako aj z § 287 ods. 1 Obchodného zákonníka.
Vyhlasovateľ je povinný oznámiť prijatie úspešného návrhu spôsobom a v lehote, ktoré určujú podmienky súťaže,
14)
pričom dôjdením tohto oznámenia navrhovateľa dochádza k uzatvoreniu zmluvy. Táto lehota predstavuje lehotu na prijatie návrhu podľa § 43c Občianskeho zákonníka. K uzatvoreniu zmluvy dôjde aj v prípade, ak vyhlasovateľ oznámi navrhovateľovi prijatie jeho návrhu po uplynutí tejto akceptačnej lehoty, ibaže vybraný účastník súťaže oznámi vyhlasovateľovi bez zbytočného odkladu po dôjdení oznámenia o prijatí návrhu, že odmieta zmluvu uzavrieť.
Momentom prijatia najvýhodnejšieho návrhu, resp. odmietnutia všetkých návrhov sa obchodná verejná súťaž považuje za
skončenú
.Po ukončení obchodnej verejnej súťaže je vyhlasovateľ v súlade s § 288 Obchodného zákonníka povinný upovedomiť účastníkov súťaže, ktorí v súťaži neuspeli, že ich návrhy sa odmietli. Vyhlasovateľ má túto povinnosť len voči účastníkom obchodnej verejnej súťaže, za ktorých sa považujú len tí navrhovatelia, ktorých návrh bol do súťaže zahrnutý.
Príklad postupu obce v procese obchodnej verejnej súťaže
-
Prijatie uznesenia obecného zastupiteľstva, ktorým schváli spôsob prevodu/prenájmu majetku obce, a to obchodnou verejnou súťažou; obecné zastupiteľstvo prijíma tiež rozhodnutie o schválení zámeru prevodu/prenájmu majetku obce, to však len za predpokladu, že si takúto kompetenciu obecné zastupiteľstvo v štatúte obce alebo zásadách hospodárenia a nakladania s majetkom obce vyhradilo.
-
Prijatie uznesenia obecného zastupiteľstva, ktorým schváli podmienky obchodnej verejnej súťaže - podmienky obchodnej verejnej súťaže, budú tvoriť obsah uznesenia obecného zastupiteľstva.
15)
-
Prijatie uznesenia obecného zastupiteľstva, v ktorom sa stanoví konkrétny postup obce pri obchodnej verejnej súťaži, určí sa komisia na vyhodnotenie návrhov a poprípade osoby zodpovedné za jednotlivé kroky obchodnej verejnej súťaže. Uvedené platí v prípade, ak postup obce pri obchodnej verejnej súťaži neupravujú zásady hospodárenia a nakladania s majetkom obce alebo iná interná smernica obce.
-
Zverejnenie zámeru previesť/prenajať majetok obce obchodnou verejnou súťažou - ako bolo uvedené, zámer musí obsahovať aspoň miesto, kde sú zverejnené podmienky obchodnej verejnej súťaže.
-
Uverejnenie podmienok obchodnej verejnej súťaže.
-
Po uplynutí lehoty na predkladanie súťažných návrhov zverejniť podané návrhy.
-
Po uplynutí 30-dňovej lehoty od zverejnenia podaných návrhov vyhodnotiť obchodnú verejnú súťaž stanoveným spôsobom.
-
Prijatie uznesenia obecného zastupiteľstva, ktorým odsúhlasí s prevodom majetku úspešnému uchádzačovi. Uvedené platí v prípade, ak je na prevod majetku obce súhlas obecného zastupiteľstva potrebný.
-
V rámci akceptačnej lehoty vykonať oznámenie prijatie návrhu úspešnému účastníkovi súťaže.
-
Bez zbytočného odkladu vykonať oznámenie odmietnutia súťažných návrhov neúspešným účastníkom súťaže.
-
V lehote 30 dní od vyhodnotenia súťažných návrhov oznámiť navrhovateľom, ktorých návrhy nesplnili podmienky obchodnej verejnej súťaže, že na ich návrhy sa v obchodnej verejnej súťaži neprihliadalo, a to spolu s odôvodnením.
Záver
Obchodná verejná súťaž je pre obec jedným z najvhodnejších, ak nie úplne najvhodnejším postupom pri nakladaní s obecným majetkom, a to predovšetkým z dôvodu jej transparentnosti a skutočnosti, že výšku kúpnej ceny, resp. nájomného generuje samotný trh. Súčasne je však potrebné dodať, že jej proces môže byť najmä pre menšie obce „strašiakom“ pre jej zvýšenú administratívnu náročnosť a zložitosť. Ak si však obce jasne nastavia pravidlá a kompetencie v rámci procesu obchodnej verejnej súťaže, uprednostnenie tohto spôsobu pri nakladaní s ich majetkom pre ne môže byť prínosom.
1) Dôvodová správa k zákonu č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník.
2) Uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky z 13. decembra 2012, sp. zn. II. ÚS 576/2012.
3) PATAKYOVÁ, M. a kol., Obchodný zákonník. Komentár. 5. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2016, s. 1131.
4) OVEČKOVÁ, O., KOLEKTÍV AUTOROV Obchodný zákonník - komentár. [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. § 282.
5) Uznesenie Najvyššieho súdu SR zo 17. decembra 2013, sp. zn.
2Obo/45/2013:
„Vyhlasovateľ súťaže je teda povinný zahrnúť do súťaže všetky predložené návrhy. V súlade s § 284 ods. 1 Obchodného zákonníka môže byť vylúčený len návrh, ktorý nezodpovedá uverejneným podmienkam, pričom prídavné meno „uverejneným„ je súčasťou textu tohto zákonného ustanovenia.“
6) Podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákona o majetku obcí:
„Obecné zastupiteľstvo schvaľuje prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce, ak sa realizujú priamym predajom alebo obchodnou verejnou súťažou, ak v podmienkach tejto súťaže nebola určená požadovaná cena nehnuteľného majetku obce“
7) OVEČKOVÁ, O., KOLEKTÍV AUTOROV Obchodný zákonník - komentár. [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. § 283.
8) OVEČKOVÁ, O., KOLEKTÍV AUTOROV Obchodný zákonník - komentár. [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. § 284.
9) PATAKYOVÁ, M. a kol., Obchodný zákonník. Komentár. 5. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2016, s. 1133.
10) TEKELI, J. Nakladanie s majetkom. 1. vydanie. Bratislava: Wolters Kluwer SR, 2018, s. 36.
11) PATAKYOVÁ, M. a kol., Obchodný zákonník. Komentár. 5. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2016, s. 1136.
12) „Porušením právnej povinnosti, ktoré môže zakladať zodpovednosť žalovaného za škodu, treba chápať aj porušenie povinnosti prijať ten súťažný návrh, ktorý spĺňa uverejnené podmienky súťaže a ktorý je pre vyhlasovateľa súťaže objektívne najvýhodnejší v zmysle ustanovení § 284 ods. 1 a § 286 ods. 1 Obchodného zákonníka“ (Uznesenie Najvyššieho súdu SR zo 17. decembra 2013, sp. zn.
2Obo/45/2013).
13) Rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 10. februára 2016, sp. zn.
31Cdo/4001/2013.
14) PATAKYOVÁ, M. a kol., Obchodný zákonník. Komentár. 5. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2016, s. 1135.
15) TEKELI, J. Nakladanie s majetkom. 1. vydanie. Bratislava: Wolters Kluwer SR, 2018, s. 34.