Portál pre obce,
rozpočtové a príspevkové organizácie

Online časopis

Neplatnosť kúpnych a nájomných zmlúv uzatvorených obcou

Dátum: Rubrika: Správne právo

V príspevku sa venujeme právnym možnostiam úspešného súdneho domáhania sa neplatnosti kúpnych a nájomných zmlúv uzatváraných obcami k majetku obce. Rozlišujú sa dve základné právne situácie. Prvá z nich predstavuje prípad, keď pri domáhaní sa neplatnosti zmluvy týkajúcej sa obecného majetku nemusí žalobca preukázať naliehavý právny záujem. Druhá situácia predstavuje prípad, keď pri domáhaní sa neplatnosti zmluvy týkajúcej sa obecného majetku musí žalobca preukázať naliehavý právny záujem. Právna úprava zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len "zákon o majetku obcí") sa v tomto prípade aplikuje v nadväznosti na zákon č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok v z. n. p. (ďalej len "CSP"). Vzhľadom na doterajšiu krátku dobu účinnosti Civilného sporového poriadku od 1. júla 2016 sa v príspevku aplikuje komparatívna metóda s Občianskym súdnym poriadkom účinným do 30. júna 2016.

Neplatnosť kúpnych a nájomných zmlúv uzatvorených obcou
JUDr.
Martina
Tekeliová
advokátka
Súčasná zákonná úprava nakladania s majetkom obce obsiahnutá v zákone o majetku obcí
je prísna
. Rigidnosť zákonnej úpravy nakladania s majetkom obce spočíva v kogentnom stanovení
prípustných foriem zmluvného prevodu vlastníctva a užívania obecného majetku v podobe numerus clausus
(uzavretého počtu prípustných foriem, t.j. žiadne iné formy neexistujú, sú neprípustné, resp. sú protizákonné). Prísnosť právnej úpravy nakladania s majetkom obce je daná aj rozdelením kompetencií medzi obecné zastupiteľstvo a starostu obce pri tvorbe vôle o majetkovom úkone obce a prejavením vôle navonok uzatvorením zmlúv o nakladaní s majetkom, najčastejšie kúpnych a nájomných zmlúv.
Obce pri nakladaní s majetkom obce túto prísnu právnu úpravu nakladania s majetkom obce v praxi často nerešpektujú.
Obce nerešpektujú najmä možné (numerus clausus) zákonné spôsoby (formy) prevodu a prenájmu majetku obce a kogentne predpísané procesy uskutočnenia jednotlivých spôsobov predaja alebo prenájmu majetku obce. Dôsledkom je skutočnosť, že uzatvorené zmluvy k obecnému majetku, pri ktorých nebola dodržaná niektorá z predpísaných možných foriem (spôsobov) nakladania s majetkom obce sú contra legem, t.j. ako odporujúce zákonu sú absolútne neplatné podľa § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v z. n. p. (ďalej len "Občiansky zákonník").
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
Neplatnosť kúpnej alebo nájomnej zmluvy
však musí konštatovať súd. Subjekt, ktorý sa chce domáhať práv z neplatnej kúpnej alebo nájomnej zmluvy uzatvorenej obcou, musí zvoliť správnu procesnú cestu uplatnenia svojich práv pred súdom. V opačnom prípade nemôže byť bez ohľadu na svoj hmotnoprávny nárok v súdnom konaní úspešný.
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
Žaloba o určenie neplatnosti kúpnych a nájomných zmlúv obce bez potreby preukázania naliehavého právneho záujmu
V súvislosti so sprísnením režimu nakladania s majetkom obce novelou č. 258/2009 Z.z. s účinnosťou od 1. januára 2009 bola zavedená osobitná forma
aktívnej procesnej legitimácie pre občianske súdne konanie
vo vzťahu k nakladaniu s vlastníctvom majetku obce.
Podľa § 9b ods. 1 zákona o majetku obcí:
----------------------------------------------------------------------------------------------------
 
 "(1) Fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt, sa môže domáhať neplatnosti právneho úkonu alebo 
      určenia vlastníctva obce k majetku, ktorý bol obcou prevedený na tretiu osobu, ak prevod 
      majetku obce nebol realizovaný na základe obchodnej verejnej súťaže, dražbou alebo priamym 
      predajom najmenej za cenu stanovenú podľa osobitného predpisu, okrem prípadov, keď tento zákon 
      iný spôsob prevodu pripúšťa."
 
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Podľa § 9b ods. 2 zákona o majetku obcí:
----------------------------------------------------------------------------------------------------
 
 "(2) Žalobu podľa odseku 1 je možné podať na súde do jedného roka odo dňa prevodu vlastníckeho 
      práva z majetku obce na nadobúdateľa."
 
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Takáto fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt - žalobca - nemusí preukázať v súdnom konaní naliehavý právny záujem
(t.j., aby rozhodnutie súdu bolo spôsobilé ovplyvniť právne postavenie žalobcu), pretože jej
aktívna procesná legitimácia vyplýva priamo zo zákona - z hmotného práva
(in concreto zákona o majetku obcí).
V oblasti uplatňovania aktívnej procesnej legitimácie podľa § 9b ods. 1 zákona o majetku obcí však zatiaľ
judikatúra slovenských súdov takmer nie je dostupná
, a to aj napriek uplynutiu viacerých rokov od účinnosti novej právnej úpravy. Doteraz sa nenaplnilo očakávanie slovenského zákonodarcu vo vzťahu k využívaniu tejto špecifickej formy následnej súdnej kontroly prevodov vlastníctva obce zo strany širšej občianskej verejnosti.
Z JUDIKATÚRY
Rozsudok Okresného súdu Bratislava V sp. zn. 41 C 238/2012 z 23. septembra 2013
Fyzická osoba ako obyvateľ s trvalým pobytom v meste B sa žalobou domáhal určenia neplatnosti nájomnej zmluvy k nehnuteľnému majetku mesta B s treťou osobou, pretože zámer prenajať nehnuteľnosť z dôvodu hodného osobitného zreteľa nebol na webovej stránke mesta B zverejnený zákonom stanovených 15 dní, ale len 14 dní.
Podľa rozhodnutia súdu:
"V niektorých prípadoch sám právny poriadok priamo v hmotnoprávnej úprave pripúšťa, aby sa ten-ktorý subjekt hmotnoprávneho vzťahu domáhal určenia existencie práva alebo dôsledkov existencie (neexistencie) určitej právnej skutočnosti. Ak túto možnosť zákon pripúšťa,
procesný predpoklad spočívajúci v povinnosti preukázať existenciu naliehavého právneho záujmu nemožno vyžadovať
. Jedným z takýchto právnych predpisov je aj zákon o majetku obcí, keď v jeho ustanovení § 9b dal každej osobe, ktorá
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.