Nájomné vzťahy

Obce ako samostatné subjekty práva veľmi často vstupujú do zmluvných vzťahov, pričom gro týchto vzťahov tvoria práve vzťahy nájomné. Obce si zlepšujú svoju finančnú situáciu prenájmom vlastného majetku, čím sa snažia získať finančnú čiastku potrebnú na chod obce.

Náš právny poriadok je založený na kontinentálnej právnej tradícii, ktorej základným a stavebným pilierom je rímske právo. Už Rimania poznali inštitút nájmu, pričom pod tento konsenzuálny vzťah Rimania „podradzovali" nie len nájom veci, ale aj nájom pracovnej sily, ako aj nájom výsledku samotnej práce. Inštitút nájmu sa postupne vyvíjal až do dnešnej podoby.

Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p.) v ustanoveniach § 685 až § 720. Túto úpravu môžeme rozdeliť do dvoch základných celkov, a to:

• všeobecná úprava nájomnej zmluvy,

• osobitná úprava o nájme bytu.

Prenájom nebytových priestorov by sme v občianskom zákonníku hľadali márne, pretože Občiansky zákonník v ustanovení § 720 odkazuje na právnu úpravu tejto problematiky v osobitnom predpise. Týmto predpisom, ktorý upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov"). V praxi bude veľmi dôležité rozlišovať medzi bytom a nebytovým priestorom. Definíciu bytu, ako aj nebytového priestoru, nájdeme v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p.

sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Podľa uvedených definícii treba postupovať pri voľbe správneho zmluvného typu. Podstatné bude najmä, či sa zmluva bude uzatvárať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, alebo podľa ustanovení špeciálnej právnej normy - zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov Aj pri použití tohto zákona sa však subsidiárne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka ako normy (norma všeobecná, ktorá sa použije v prípade, ak norma špeciálna, v našom prípade zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, neupravuje vyčerpávajúco niektorú otázku).

Ďalšou podstatnou skutočnosťou je, že Obchodný zákonník neobsahuje úpravu nájomných vzťahov okrem zmluvy o nájme dopravného prostriedku, preto aj medzi podnikateľskými subjektmi sa vždy použije úprava nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Pri krátkom prehľade právnych predpisov považujem za potrebné spomenúť zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobností obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v z. n. p., ktorý upravuje takzvaný ,

Obec môže prikázať právnickej osobe, ktorá vykonáva právo hospodárenia alebo správy majetku obce k nebytovému priestoru vo vlastníctve štátu alebo obce vhodnému na prenajatie, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom v týchto prípadoch, ak:

a) je potrebné umiestniť zariadenie sociálnej starostlivosti, zdravotnícke zariadenie alebo zariadenie pre pracovnú rehabilitáciu, školu alebo školské zariadenie,

b) je potrebné umiestniť poštu alebo stanicu poriadkovej alebo dopravnej polície,

c) je to potrebné na splnenie zákonnej povinnosti uloženej obci,

d) ide o prinavrátenie nebytového priestoru účelu, na ktorý je stavebne určený,

e) je potrebné umiestniť zastupiteľský úrad cudzieho štátu, medzinárodnú vládnu organizáciu alebo inštitúciu, ktorým podľa medzinárodného práva patria diplomatické výsady a imunity, kultúrne alebo informačné stredisko cudzieho štátu.

Prikázať nájomcu možno do toho istého nebytového priestoru iba raz, a to na dobu určitú, najviac na 5 rokov, ak osobitný predpis neustanovuje inak; podľa bodu e) možno nájomcu prikázať do toho istého nebytového priestoru opätovne najviac na päť rokov, ak osobitný predpis neustanovuje inak.

Obec, ktorá je sídlom štátneho orgánu alebo jeho pracoviska, zabezpečí na jeho umiestnenie kancelárske miestnosti a iné potrebné nebytové priestory.

Nájom a podnájom nebytových priestorov je veľmi častý