Nájomné vzťahy vo svetle novely zákona o majetku obci

Ústava Slovenskej republiky (zákon č. 460/1992 Zb. - ďalej len „ústava“) vo svojej štvrtej hlave upravuje územnú samosprávu, pričom základom územnej samosprávy v SR, tak ako to vyplýva aj z Článku 64, je obec. Z dôvodovej správy k ústave vyplýva, že obec má byť základom územnej samosprávy, samostatným územným a správnym celkom združujúcim osoby, ktoré majú na jej území trvalý pobyt. Obec rozhoduje vo veciach územnej samosprávy samostatne, v úzkom spojení s obyvateľmi obce. Ústavou načrtnutý a ďalšími právnymi predpismi zavedený princíp decentralizácie verejnej moci predpokladá na jednej strane pre miestnu samosprávu dostatok právomoci a na strane druhej finančnú a ekonomickú nezávislosť, ktoré tieto jednotky územnej samosprávy majú dosiahnuť práve dostatočne rozsiahlymi právomocami.

Samostatnosť obce je vyjadrená nie len v ústave, ale aj v zákone č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vz. n. p. (ďalej len „zákon o obecnom zriadení“). Podľa ust. § 1 zákona o obecnom zriadení je obec samostatný územný, samosprávny a správny celok Slovenskej republiky a združuje osoby, ktoré majú na jej území trvalý pobyt.

Obec je právnickou osobou, ktorá za podmienok ustanovených zákonom samostatne hospodári s vlastným majetkom a s vlastnými príjmami. A práve druhá veta tohto zákonného ustanovenia je veľmi dôležitá a to, že obec je právnickou osobou, ktorá samostatne hospodári s vlastným majetkom, ako aj s vlastnými príjmami.

To, že obec je právnickou osobou, ktorá má plnú spôsobilosť na práva a povinnosti, vyplýva aj z ust. § 18 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb.), podľa ktorého:

Obec ako jednotka územnej samosprávy je teda právnickou osobou, subjektom práva spôsobilým na práva a povinnosti.

Hospodárska nezávislosť obcí je vyjadrená aj v Článku 65 ústavy. Z charakteru obce ako jednotky územnej samosprávy vyplýva, že obec samostatne hospodári s vlastným majetkom a so svojimi finančnými prostriedkami a svoje potreby financuje z vlastných príjmov. Aj napriek proklamovanej ekonomickej nezávislosti sú obce neustále závislé na štátnych dotáciách.

Na to, aby obec mohla samostatne hospodáriť s vlastným majetkom, musí tento majetok najskôr nadobudnúť. Čo možno chápať pod pojmom „majetok obce“ je definované v zákone o obecnom zriadení v ustanovení § 8, podľa ktorého majetkom obce sú veci vo vlastníctve obce a majetkové práva obce. V predmetnom ustanovení už nie je spôsob nadobudnutia majetku. Najčastejším spôsobom nadobúdania majetku obcou bývalo v minulosti prenesenie vlastníckeho práva zo štátu na obce. Takýmto spôsobom obce nadobudli väčšinu svojho majetku. V súčasnosti obce zveľaďujú a rozširujú svoj majetok najmä vlastnou investičnou výstavbou, už menej nadobúdajú majetok kúpou, prípadne darovaním od tretích subjektov. O majetok majú obce zo zákona povinnosť sa náležite starať a zhodnocovať ho, zveľaďovať a využívať v prospech svojich občanov. Jedným zo spôsobov, ako využívať majetok obce tak, aby zabezpečoval a prispieval v konečnom dôsledku k napĺňaniu Článku 65 ústavy je aj , čím obec pre seba zabezpečuje nezanedbateľný zdroj príjmov, ktorý v neposlednom rade môže využívať pre lepší chod obce, a to najmä v súlade s ustanovením § 7 zákona o obecnom zriadení.

Významným právnym predpisom je zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len „zákon o majetku obcí“), ktorého rozsiahlou novelou uskutočnenú zákonom č. 258/2009 Z.z. (ďalej len „novela“) došlo k jeho značnej zmene a doplneniu. Z hľadiska témy nájomných vzťahov a hospodárenia obcí s vlastným majetkom je významné vloženie ustanovenia paragrafu 9a do samotného textu zákona, ktorým sa zákonodarca snažil stransparentniť hospodárenie obcí s vlastným majetkom. Zákon o majetku obcí nerozlišuje, či ide o predaj majetku alebo jeho prenájom, keďže v ustanovení § 9a ods. 9 uvádza, že na prenechanie majetku obce do nájmu sa použijú primerane ustanovenia ods. 1až3a5až7, ktoré sa týkajú práve prevodu majetku obce. Predmetnú novelu s pohľadu nájomných vzťahov pre lepšiu prehľadnosť rozdelím do štyroch základných okruhov, ktoré bližšie rozpracujem.

Obec nie je pri určovaní výšky nájmu úplne liberálna a je povinná rešpektovať ustanovenie zákona o majetku obcí, ktoré vyžaduje, že nájomné musí korešpondovať a musí byť minimálne v takej výške, v akej sa porovnateľný majetok (či už hnuteľný alebo nehnuteľný) v tom čase a na tom mieste obvykle prenecháva do nájmu na dohodnutý účel. Treba si uvedomiť logickosť tohto ustanovenia, kde zákon vyžaduje, aby sa obec správala trhovo a v súlade so zásadou dobrého hospodára.

V prvom rade pri stanovení výšky nájomného bude potrebné uskutočniť prieskum trhu, a to najvhodnejšie dopytom na realitné kancelárie pôsobiace na relevantnom trhu (pod relevantným trhom treba rozumieť trh, na ktorom má dôjsť k prenájmu nehnuteľností, čiže musí ísť o realitnú kanceláriu, poprípade znalca, ktorý je v problematike v príslušnej oblasti dostatočne zorientovaný) s tým, aby si obec urobila reálnu predstavu, za aké nájomné sa porovnateľné hnuteľné alebo nehnuteľné veci prenajímajú. Táto analýza by mala taktiež vychádzať z aktuálnych údajov a mala by byť zorientovaná v reálnom čase a na konkrétne miesto, pretože výška nájmu sa neustále mení a odvíja sa nie len od časového, ale aj miestneho hľadiska.

Nemenej dôležitý je aj účel nájmu. Je predpoklad, že kancelárske priestory sa budú prenajímať za cenu vyššiu ako priestory skladové, a to bol aj dôvod, prečo medzi faktory, podľa ktorých má obec určova